Ипотека земельных участков

Ипотека - одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить компенсацию за счет реализации данного имущества. Ипотечный кредит может быть выдан под залог имеющегося в собственности заемщика имущества, а также под залог вновь приобретаемого имущества.
Главное отличие ипотеки от других видов кредита - наличие залога, который носит публичный характер. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, фиксируют в соответствующих документах факт обременения имущества заемщика залогом.
Ипотечное кредитование осуществляется ипотечными банками - кредитно-финансовыми учреждениями, осуществляющими выдачу ипотечного кредита под залог недвижимости - городских строений и земли.
В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, относятся следующие объекты:  
1. жилые дома, квартиры и части домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
4. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
5. земельные участки.
Ипотека на землю - это разновидность ипотечного кредита, который выдается на приобретение земельного участка, когда сам участок выступает залогом.
  
Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки:

• земельные участки, которые не исключены из оборота;
• при общей или долевой совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей или долевой собственности;
• земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, выданного кредитной организацией на обустройство данных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.    

Земельные участки, которые не могут быть предметом ипотеки:

• земельные участки, которые исключены из оборота;
• земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, если такие участки не предназначены для жилищного строительства;
• земельные участки или части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Ипотечный кредит может быть предоставлен для приобретения земельного участка. В этом случае, в соответствии с действующим законодательством и если иное не предусмотрено договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Ипотечный кредит под залог земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения предоставляется юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, владеющим земельными участками на праве собственности и производящим (перерабатывающим) сельскохозяйственную продукцию. 

Сумма ипотечного кредита, предоставляемого под залог имеющегося земельного участка определяется на основе анализа результатов хозяйственной деятельности заемщика в течение трех лет, предшествующих получению кредита, его финансового положения на момент подачи заявки на кредит, объема предоставляемого обеспечения, а также с учетом показателей бизнес-плана за период, соответствующий заявленному сроку кредитования.

Земельно-ипотечные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет, в том числе с льготным периодом по погашению суммы кредита/суммы кредита (суммы основного долга) в зависимости от целей и периода окупаемости проектов.   

Залоговая стоимость земельного участка - это его стоимость, устанавливаемая в целях обеспечения кредита. В соответствии с действующим законодательством она устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и представляет собой сумму, которую можно выручить в случае вынужденной продажи земельного участка при обращении на него взыскания. Залоговая стоимость определяется на основе оценки рыночной стоимости земельного участка, которая проводится специализированными организациями.

В регионах, где функционирует земельный рынок, залоговая стоимость земельного участка определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка по результатам независимой оценки с применением понижающего коэффициента 0,7.