Рынок жилой недвижимости в Латвии.

В 2009-2010 годах рынок жилой недвижимости Латвии переживал период глубокого застоя.

Количество сделок в этот период  значительно сократилось – не только по причине низкого спроса на жилье, но и в связи с нежеланием собственников, способных содержать свою недвижимость, продавать ее по низкой цене. Это  и явилось причиной чрезвычайно низкой активности застройщиков, в результате которой на сегодняшний день у покупателей ограничен выбор качественных новых проектов.  

Конечно в абсолютных числах количество нераспроданных квартир, находящихся, например, во ведении банков достаточно велико. Тем не менее покупатели в большинстве своем зачастую не имеют возможности найти подходящее именно им жильё с точки зрения соответствия цены качеству.

На протяжении последних двух лет, наряду с громкими заявлениями о восстановлении экономики и постепенного улучшения благосостояния, передовые полосы газет пестрят коментариями об оживлении рынка жилой недвижимости, а также росте цен на квартиры. Так ли это на самом деле?

Первый показатель оживления рынка – это  растущие объемы продаж (т.е. количества проданных квартир). И только вслед за стабилизацией количества сделок следует коррекция цен.

В 2011 был отмечен в основном резкий прирост количества сделок с жилой недвижимостью в центре Риги, что было вызвано стремлением нерезидентов получить вид на жительство в нашей стране, являющейся частью Шенгенской зоны.  До конца 2011 года было получено 827 запросов на получение вида на жительство в связи с покупкой недвижимости.

В 2012 году наступило оживление на всем рынке жилья в Риге – общее количество проданных квартир в месяц достигло в среднем 600, а общий прирост количества сделок за весь 2012 год по сравнению с 2011 годом составил 22%. В первом полугодии 2013 года был отмечен дальнейший рост активности рынка.

Определенное влияние на оживление рынка оказал переход банковских дочерних структур в фазу активных продаж квартир в проектах, находящихся в их ведении. Конкурентноспособные цены (относительно цен в проектах частных застройщиков), специальные предложения ипотечного кредитования в пакете с соответствующей квартирой, а оптимистичные прогнозы со стороны материнских банков вернули позитивные настроения на рынок жилой недвижимости и помогли достичь прироста числа сделок.

В 2012 тенденции, связанные с интересом со стороны нерезидентов к приобретению недвижимости в Латвии, сохранялись, что существенно повлияло на средний уровень цен на квартиры в центре Риги и в Юрмале. В 2012 было подано 933 заявлений о выдаче вида на жительство в связи с покупкой недвижимости. В первые два с половиной месяца этого года этот показатель достиг 200 заявлений. С июля 2010 года по сегодняшний день вид на жительство путем приобретения недвижимости в Латвии получили граждане Российской Федерации (4201 человек), Украины (463 человека) Казахстана (320), Узбекистана (204) и Китайской Республики (164). В 2013 году наибольший спрос отмечен со стороны граждан Российской Федерации (440), Узбекистана (33) и Китайской Республики (28).

Нерезиденты, желающие купить жилье в Латвии для себя и своей семьи, выбирают более дорогие квартиры в престижных районах.

Новые проекты в центре Риге были  основным сегментом, демонстрировавшим значительный рост средней цены а квадратный метр в период 2011-2012 годов, вызванную в основном стремлением нерезидентов получить вид на жительство в Латвии. В течение года прирост цены квадратного метра в новых проектах в центре Риги составил почти 25%.

Цены на жилье в остальных сегментах последние два года колебались относительно одного и того же уровня, не проявляя четких тенденций. Цены на квартиры, приобретавшиеся покупателями в 2012 году для собственных нужд, оставались очень чувствительными к рыночной ситуации.

По сравнению с  2011 годом в 2012 году цены на квартиры наиболее высокого качества увеличились примерно на 7%, на квартиры эконом класса – на  5%. Согласно прогнозам, в последующие два года прирост цен сохранится в пределах 5-6%.

Следует отметить, что наличие и качество предложения частично создает и влияет на спрос. Как пример, выход на рынок проекта «Futuris» после долгого вакуума (отсутствия свежего предложения) в центре Риги спровоцировал рост продаж и в конкурирующих проектах в центре, которые на протяжении последних двух лет отчаянно искали рынок сбыта.

 Высокий спрос на новые проекты, такие как «Riverstone» (застройщик YIT), «Skanstes Virsotnes» (Merks) и «Futuris» (Larix Property) вызвал быстрый рост средней цены на жилье в проектах соответствующей категории.

По уровню активности рынок жилья в микрорайонах в настоящее время распределился на два сектора: вторичное жилье в домах советского периода, цены на которое составляют от 400 до 600 EUR/кв.м, и более просторные квартиры в новых проектах по цене в жилье от 700 до 1500 EUR/кв.м.

Стоимость квартиры очень зависит от года ввода в экслуатацию, местонахождения, технического состояния здания, внутренней отделки жилья, окружающей инфраструктуры. Поэтому цены на квартиры в проектах, находящихся в одном микрорайоне, могут существенно различаться.

Как следствие растущего оптимизма на волне успешных продаж 2012 года продолжилась тенденция роста количества выданных разрешений на строительство жилья.

Количество разрешений, выданных на строительство всех категорий жилья, в первом квартале 2012 года уменьшилось, но увеличилось в последующие кварталы года. Объемы строительства в четвертом квартале 2012 года возросли примерно на 4% по сравнению с предыдущим кварталом и на 9% – по сравнению с четвертым кварталом 2011 года.

Среди новостроек стоит упомянуть развиваемый ныне в Межапарке  крупный жилой проект эконом класса «Ungura nami». Начата первая очередь, предусматривающая строительство двух восьмиэтажных зданий на 142 квартиры.

начали строительство новых проектов. Большинство же разрешений на строительство оформлялось в надежде на продажу проекта либо с целью подготовиться к восстановлению рынка.  Количество введенных в эксплуатацию квартир в 2012 году в Риге равнялось 550 (для сравнения: в 2011 году этот показатель составил более 1500).

Среди новостроек стоит упомянуть развиваемый ныне в Межапарке  крупный жилой проект эконом класса «Ungura nami». Начата первая очередь, предусматривающая строительство двух восьмиэтажных зданий на 142 квартиры.

Материал подготовлен  Журналом «Недвижимость в Латвии»